(Nürn­berg) Legt der Steu­er­pflich­ti­ge zum Nach­weis eines nied­ri­ge­ren gemei­nen Werts das Gut­ach­ten eines Sach­ver­stän­di­gen für Grund­stücks­be­wer­tung vor und gelangt der Gut­ach­ter nach einer Wert­ermitt­lung sowohl im Sach­wert- als auch im Ertrags­wert­ver­fah­ren mit zutref­fen­der Begrün­dung dazu, dass das Grund­stück aus­schließ­lich im Ertrags­wert­ver­fah­ren zu bewer­ten ist, han­delt das Finanz­amt rechts­wid­rig, wenn es den Grund­stück­wert ohne wei­te­re Begrün­dung auf den Mit­tel­wert bei­der Wer­te fest­stellt.

Dies, so der Nürn­ber­ger Erb- und Steu­er­fach­an­walt Dr. Nor­bert Gie­se­ler, Vize­prä­si­dent  der Deut­schen Anwalts‑, Notar- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung  für Erb- und Fami­li­en­recht e. V. (DANSEF) mit Sitz in Nürn­berg, ist der Tenor eines am 18.03.2009 ver­öf­fent­lich­ten Urteils des Bun­des­fi­nanz­hofs (BFH) vom 3. Dezem­ber 2008 — AZ.: II R 19/08 -.

In dem Fall erb­ten die Klä­ger 2003 je zur Hälf­te den hälf­ti­gen Mit­ei­gen­tums­an­teil ihrer Mut­ter einem  gewerb­lich genutz­ten und bebau­ten Grund­stück. Das Finanz­amt stell­te den Grund­be­sitz­wert auf den Todes­tag der Mut­ter die­sen Wert auf 1 958 000 € fest. Der Wert war gemäß § 146 Abs. 2 Sät­ze 1 und 2 des Bewer­tungs­ge­set­zes in der zum Bewer­tungs­stich­tag gel­ten­den Fas­sung (BewG) ermit­telt.

Gegen den Bescheid leg­ten die Klä­ger unter Vor­la­ge des Pri­vat­gut­ach­tens eines öffent­lich bestell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen für Grund­stücks­be­wer­tung Ein­spruch ein mit dem Begeh­ren, den Grund­stücks­wert nied­ri­ger, näm­lich auf 1 180 000 € fest­zu­stel­len. Der Gut­ach­ter hat­te für das gesam­te Grund­stück einen Sach­wert von 1 697 000 € und einen Ertrags­wert von 1 180 000 € ermit­telt und die Ansicht ver­tre­ten, im Streit­fall sei aus­schließ­lich die Ertrags­wert­me­tho­de sach­ge­recht.

Das Finanz­amt gab dem Begeh­ren ledig­lich teil­wei­se statt, indem es den Grund­stücks­wert auf 1 438 500 € min­der­te. Dabei han­del­te es sich um den Mit­tel­wert aus den vom Gut­ach­ter bestimm­ten Sach- und Ertrags­wer­ten.

Die dage­gen erho­be­ne Kla­ge blieb erfolg­los. Das Finanz­ge­richt war der Ansicht, ein nied­ri­ge­rer gemei­ner Wert des Grund­stücks als durch die Ein­spruchs­ent­schei­dung fest­ge­stellt, sei nicht nach­ge­wie­sen. Es sei unter kei­nem Gesichts­punkt gerecht­fer­tigt, den fest­ge­stell­ten Sach­wert völ­lig unbe­rück­sich­tigt zu las­sen.

Mit der Revi­si­on rügen die Klä­ger feh­ler­haf­te Anwen­dung des § 146 Abs. 7 BewG. Das Finanz­ge­richt  habe ohne eige­ne Sach­kennt­nis die Aus­füh­run­gen des Pri­vat­gut­ach­ters zur Maß­geb­lich­keit des Ertrags­wert­ver­fah­rens über­gan­gen und die Mit­tel­wert­me­tho­de des Finanz­amts  gebil­ligt. Damit habe es sei­ne Sach­auf­klä­rungs­pflicht und das Recht auf Gehör ver­letzt.

Der BFH, so Gie­se­ler, hielt die­se Revi­si­on nun für begrün­det. Die Annah­me des Finanz­ge­richts, das Finanz­amt habe zu Recht den Grund­stücks­wert auf den Mit­tel­wert aus dem gut­ach­ter­lich bestimm­ten Sach­wert und Ertrags­wert fest­ge­stellt, sei durch kei­ne recht­li­chen oder tat­säch­li­chen Erwä­gun­gen unter­mau­ert. Sie sei nicht das Ergeb­nis einer frei­en Beweis­wür­di­gung des vor­lie­gen­den Pri­vat­gut­ach­tens, son­dern stel­le eine blo­ße Rechts­be­haup­tung dar. Ande­rer­seits sei aller­dings aber auch das bei­gebrach­te Gut­ach­ten (noch) nicht geeig­net, den von den Klä­gern für zutref­fend gehal­te­nen nied­ri­ge­ren gemei­nen Wert des Grund­stücks nach­zu­wei­sen. Es feh­le in dem Gut­ach­ten u. a. als letz­ter Schritt einer Grund­stücks­be­wer­tung nach der Wert­ver­ord­nung  die Anpas­sung an die Markt­ver­hält­nis­se gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV, sodass der Nach­weis eines nied­ri­ge­ren gemei­nen Werts hier (noch) nicht geführt sei. Die Preis­bil­dung am Grund­stücks­markt rich­te sich nicht nur nach den Ertrags­er­war­tun­gen der Nach­fra­ger.

Um den Klä­gern zu ermög­li­chen, den Nach­weis, etwa durch Nach­bes­se­rung des Gut­ach­tens, noch zu füh­ren, wur­de die Vor­ent­schei­dung auf­ge­ho­ben und die Sache an das Finanz­ge­richt zurück­ver­wie­sen.

Gie­se­ler ermun­ter­te vor die­sem Hin­ter­grund Erben und Beschenk­te, nach Ein­gang von Erb­schaft­steu­er- und Schen­kungsteu­er­be­schei­den, ins­be­son­de­re bei höhe­ren Boden­wer­ten, unver­züg­lich steu­er­li­chen Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DANSEF — Deut­sche Anwalts‑, Notar- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung  für Erb- und Fami­li­en­recht e. V — www.dansef.de -, in der bun­des­weit mehr als 700 auf Erbrecht, Erb­schaft­steu­er­recht und Schei­dungs­recht spe­zia­li­sier­te Rechts­an­wäl­te und Steu­er­be­ra­ter orga­ni­siert sind.

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