(Nürn­berg) Älte­re Mit­bür­ger ste­hen häu­fig vor der Fra­ge, ob sie Haus- und Grund­ei­gen­tum bereits vor­zei­tig  zu Leb­zei­ten auf ihre Nach­kom­men über­tra­gen sol­len oder nicht.

Wäh­rend die vor­zei­ti­ge Immo­bi­li­en­über­tra­gung bei Vor­han­den­sein von mehr­fa­chem Immo­bi­li­en­be­sitz häu­fig ein belieb­tes Mit­tel ist, den Nach­kom­men eine höhe­re Erb­schaft­steu­er im Todes­fall zu erspa­ren, soll­ten Mit­bür­ger, bei denen das Ein­fa­mi­li­en­haus den wesent­li­chen Ver­mö­gens­ge­gen­stand dar­stellt, dage­gen eher vor­sich­tig mit einer vor­zei­ti­gen Über­tra­gung sein, warnt der Nürn­ber­ger Erb- und Steu­er­fach­an­walt Dr. Nor­bert Gie­se­ler, Vize­prä­si­dent der Deut­schen Anwalts-, Notar- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für Erb- und Fami­li­en­recht e. V. (DANSEF) in Nürn­berg.

Es gel­te zu beden­ken, dass der Über­tra­gen­de nach der Über­tra­gung nicht mehr „Herr im eige­nen Haus” sei. So kennt der Erb­rechts­fach­mann z. B. Fäl­le aus eige­ner Pra­xis, in denen die über­tra­ge­ne Immo­bi­lie spä­ter in die Zwangs­ver­stei­ge­rung geriet oder auch nur Ärger­li­ches”, z. B., dass  der Sohn als neu­er Eigen­tü­mer mona­te­lang auf Rei­sen war und sei­ne Eltern in die­ser Zeit hän­de­rin­gend ver­such­ten, sei­ne Zustim­mung zur Ein­tra­gung einer klei­nen Grund­schuld auf das Haus zu erhal­ten, um das „Dach repa­rie­ren” zu kön­nen.

Auch wenn die vor­zei­ti­ge Über­tra­gung des Haus- und Grund­ei­gen­tums in der Regel durch die Ein­räu­mung eines lebens­lan­gen Wohn- oder Nieß­brauch­rechts und des­sen Ein­tra­gung im Grund­buch für den Über­tra­gen­den abge­si­chert wer­de, hei­ße dies noch lan­ge nicht, dass man sich die­ser Stel­lung bis zu sei­nem Lebens­en­de auch sicher sein kön­ne. Dies gel­te ins­be­son­de­re dann, so Gie­se­ler, wenn die Kin­der, z. B. zum Zwe­cke der Geschäfts­grün­dung, einen Kre­dit auf­neh­men, zu des­sen Besi­che­rung auch das über­tra­ge­ne Haus her­an­ge­zo­gen wird. Da das im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ne Wohn- oder Nieß­brauch­recht einen „kapi­ta­li­sier­ten” Wert dar­stel­le, der den For­de­run­gen der finan­zie­ren­den Bank im Fal­le einer not­wen­dig wer­den­den Zwangs­ver­stei­ge­rung vor­an­ge­he, wer­de von der finan­zie­ren­den Bank in aller Regel ver­langt, dass der Berech­tig­te des Wohn- und Nieß­brauch­rechts mit sei­nem Recht hin­ter die ein­zu­tra­gen­de Grund­schuld oder Hypo­thek zurück­tre­te und die­ser den Vor­rang ein­räu­me, betont Gie­se­ler.

Kann der Sohn dann eines Tages den Kre­dit nicht mehr bedie­nen und es kommt zu einer Zwangs­ver­stei­ge­rung, sind „Haus und Hof” daher oft ver­lo­ren, weiß auch der Stutt­gar­ter Erb­rechts­fach­an­walt Micha­el Henn, eben­falls Vize­prä­si­dent der Ver­ei­ni­gung, aus beruf­li­cher Erfah­rung. Da bei Zwangs­ver­stei­ge­run­gen häu­fig nur ein Bruch­teil des tat­säch­li­chen Immo­bi­li­en­wer­tes erzielt wer­de, könn­ten die Berech­tig­ten in der Regel auch nicht mehr mit einer finan­zi­el­len Ent­schä­di­gung in Geld für das ver­lo­re­ne Wohn- oder Nieß­brauch­recht rech­nen. In der Regel wer­de der Ver­stei­ge­rungs­er­lös von der fäl­li­gen Haupt­for­de­rung und den auf­ge­lau­fe­nen Zins und Zin­ses­zin­sen sowie der wei­te­ren Kos­ten völ­lig auf­ge­fres­sen, betont Henn aus­drück­lich.

Vor die­sem Hin­ter­grund mah­nen denn auch bei­de Erb­rechts­ex­per­ten, vor­zei­ti­ge Haus­über­tra­gun­gen nur dann vor­zu­neh­men, wenn der eige­ne Lebens­stan­dard noch hin­rei­chend durch ande­re finan­zi­el­le Mit­tel abge­si­chert sei oder zumin­dest, falls eine vor­zei­ti­ge Immo­bi­li­en­über­tra­gung bereits erfolgt ist, bei spä­ter auf­tre­ten­den Wün­schen nach einer Rang­ver­schlech­te­rung des im Grund­buch zu den eige­nen Guns­ten ein­ge­tra­ge­nen Wohn- und Nieß­brauch­recht beson­ders vor­sich­tig zu sein.

Auf jeden Fall sei es not­wen­dig, sich in allen Fäl­len umfas­send über die recht­li­chen und steu­er­li­chen Vor- und Nach­tei­le der jeweils geplan­ten Maß­nah­me umfas­send bera­ten zu las­sen.

In die­sem Zusam­men­hang ver­wies Henn u. a. auch auf die auf Erbrecht und Erb­schaft­steu­er­recht spe­zia­li­sier­ten Anwäl­tin­nen und Anwäl­te in der DANSEF Deut­sche Anwalts-, Notar- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung  für Erb- und Fami­li­en­recht e. V —  www.dansef.de -, in der bun­des­weit mehr als 700 auf Erbrecht, Erb­schaft­steu­er­recht und Schei­dungs­recht spe­zia­li­sier­te Rechts­an­wäl­te und Steu­er­be­ra­ter orga­ni­siert sind.

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