(Stutt­gart) Immer mehr Paa­re leben ohne Trau­schein zusam­men. Den­noch wol­len sie oft­mals gemein­sam eine Immo­bi­lie erwer­ben. Dabei gilt es eini­ge Beson­der­hei­ten zu beach­ten.

Wel­che dies sind, erläu­tert der Nürn­ber­ger Fach­an­walt für Fami­li­en­recht Mar­tin Weis­pfen­ning, Vize­prä­si­dent und Geschäfts­füh­rer „Fami­li­en­recht“ der Deut­schen Anwalts‑, Notar- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für Erb- und Fami­li­en­recht e. V. mit Sitz in Stutt­gart.

  • Grund­über­le­gun­gen:

Vor Anschaf­fung der Immo­bi­lie ist die Finan­zie­rung zu klä­ren und wer wel­chen Bei­trag zur Finan­zie­rung und wel­chen Bei­trag zu den all­ge­mei­nen Lebens­er­hal­tungs­kos­ten leis­tet.

Ohne ver­trag­li­che Rege­lun­gen ist ein Aus­gleichs­an­spruch gegen den, der höhe­re Bei­trä­ge für die Finan­zie­rung bei­steu­ert, im Regel­fall nicht gege­ben.

Auch sind Über­le­gun­gen anzu­stel­len für den Todes­fall eines Part­ners. Wenn man für die­sen Fall die Wei­ter­nut­zung der Immo­bi­lie durch den ande­ren Part­ner recht­lich absi­chern möch­te gegen­über den Erben, ist ins­be­son­de­re an ein lebens­lan­ges Wohn­recht zu den­ken. Auch dar­an, die wei­te­re Nut­zung der Immo­bi­lie ver­trag­lich zu regeln.

  • Tren­nungs­fall:

Wenn für den Tren­nungs­fall ver­trag­lich nichts gere­gelt ist, kommt es häu­fig zu Strei­tig­kei­ten zwi­schen den vor­ma­li­gen Part­nern. Dem kann man durch ver­trag­li­che Rege­lun­gen oder durch die Anschaf­fung der Immo­bi­lie über eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts (GbR) ent­ge­gen­steu­ern. In einem Part­ner­schafts­ver­trag kann z. B. gere­gelt wer­den, wer wie viel zum Lebens­un­ter­halt bei­trägt, wer in wel­cher Höhe die Bank­ra­ten für die Immo­bi­lie bedient, wie die Möbel für den Fall der Tren­nung auf­zu­tei­len sind und ob es für ggf. höhe­re finan­zi­el­le Bei­trä­ge für die Immo­bi­lie – oder ande­res – nach der Tren­nung einen finan­zi­el­len Aus­gleich gibt und wie die­ser berech­net wird. Sol­che Aus­gleichs­zah­lun­gen kom­men z. B. dann in Betracht, wenn einer der Part­ner grö­ße­re Inves­ti­tio­nen vor­nimmt. Der Erwerb der Immo­bi­lie über eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts (GbR) hat eini­ge Vor­tei­le, aber auch gra­vie­ren­de Nach­tei­le. Als Vor­tei­le sind vor allem die Mög­lich­keit fle­xi­bler Betei­li­gungs­ver­hält­nis­se nach Auf­wen­dun­gen sowie eine kla­ren Ver­mö­gens­tren­nung anzu­füh­ren. Gra­vie­ren­de Nach­tei­le sind eine auf­wen­di­ge Buch­füh­rung sowie die man­geln­de Prak­ti­ka­bi­li­tät. So muss Buch über die von jedem gezahl­ten Bei­trä­ge und Arbeits­leis­tun­gen geführt wer­den, wobei sich das nicht auf die Immo­bi­lie beschränkt, son­dern auch ande­re finan­zi­el­le Auf­wen­dun­gen für die gemein­sa­me Lebens­füh­rung, Bei­trä­ge für die Haus­halts­füh­rung, Kin­der­er­zie­hung und Frei­zeit­ge­stal­tung umfasst. Für die meis­ten Kon­stel­la­tio­nen wird die­se weit­rei­chen­de Regle­men­tie­rung also nicht in Fra­ge kom­men, wobei immer noch eine Rege­lung per Part­ner­schafts­ver­trag zur Nut­zung, zur Betei­li­gung an der Finan­zie­rung und an der all­ge­mei­nen Lebens­füh­rung und zur Rege­lung für den Fall der Tren­nung mög­lich ist.

  • Tod eines Part­ners:

Recht­li­che Ansprü­che beim Tod eines nicht ver­hei­ra­te­ten Part­ners nach gesetz­li­cher Erb­fol­ge bestehen nicht. Wenn man den jeweils ande­ren Part­ner absi­chern möch­te, kom­men Erb­ver­trag oder Ein­zel­tes­ta­men­te in Fra­ge. Dabei ist aller­dings zur beach­ten, dass der Lebens­ge­fähr­te steu­er­recht­lich anders behan­delt wird als Ehe­gat­ten oder Lebens­part­ner nach dem Lebens­part­ner­schafts­ge­setz. Der Lebens­ge­fähr­te wird wie ein Frem­der behan­delt und gehört gemäß § 15 Absatz 1 Erb­schaft­steu­er­ge­setz zur Steu­er­klas­se III und erhält des­halb ledig­lich den all­ge­mei­nen Frei­be­trag in Höhe von grund­sätz­lich € 20.000. Ent­spre­chend der Steu­er­klas­se bestimmt sich auch die Steu­er­pro­gres­si­on. Sie beginnt in der Steu­er­klas­se III mit einem Steu­er­satz von 30 % und beträgt bei einem Ver­mö­gen ab € 13.000.000 50 %.

Steu­er­frei blei­ben Haus­rat ein­schließ­lich Klei­dung sowie ande­re beweg­li­che kör­per­li­che Gegen­stän­de, soweit der Wert ins­ge­samt € 12.000 nicht über­steigt. Die­se Befrei­ung gilt nicht für Grund­ver­mö­gen und Betriebs­ver­mö­gen.

Beim Tod eines Part­ners ist zu beach­ten, dass die Erben des Ver­stor­be­nen den ande­ren Part­ner dann aus der Immo­bi­lie „kom­pli­men­tie­ren“ kön­nen, wenn die­ser recht­lich nicht abge­si­chert ist, etwa durch Wohn­recht oder aber durch einen Nut­zungs­ver­trag, an den sich auch die Erben hal­ten müs­sen.

  • Schluss­fol­ge­run­gen:

Es gibt also – im Ver­gleich zur Anschaf­fung einer Immo­bi­lie durch Ehe­leu­te – sehr gro­ße Unter­schie­de. Durch geeig­ne­te recht­li­che Gestal­tung kön­nen aber maß­ge­schnei­der­te Lösun­gen für jede Kon­stel­la­ti­on gefun­den wer­den. Dabei soll­te aller­dings mit Augen­maß gehan­delt wer­den und eine „Über­re­gu­lie­rung“ ver­mie­den wer­den.

Beim Erbrecht indes ist in Bezug auf den Frei­be­trag von Ehe­leu­ten in Höhe von € 500.000 und der güns­ti­gen Steu­er­klas­se I für Ehe­paa­re der Nach­teil der nicht ver­hei­ra­te­ten Paa­re evi­dent. Die­sem Nach­teil kann man allein mit einer recht­zei­ti­gen und opti­ma­len Nach­fol­ge­pla­nung ent­ge­gen­wir­ken, wenn eine Hei­rat nicht gewünscht ist.

Weis­pfen­ning emp­fahl, dies zu beach­ten und in allen Zwei­fels­fäl­len Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er u. a. auch auf die bun­des­weit mehr als 700 auf Erbrecht, Erb­schaft­steu­er­recht und Schei­dungs­recht spe­zia­li­sier­ten Rechts­an­wäl­te und Steu­er­be­ra­ter der DANSEF Deut­sche Anwalts‑, Notar- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für Erb- und Fami­li­en­recht e. V., www.dansef.de ver­wies.

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Mar­tin Weis­pfen­ning
Rechtsanwalt/Fachanwalt für Fami­li­en­recht
DAN­SEF-Vize­prä­si­dent und Geschäfts­füh­rer „Fami­li­en­recht“
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